Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Разница между жск и участником долевого строительства

Долевое участие или ЖСК: законодательное регулирование приобретения квартир в новостройках Недвижимость Эти схемы - разные по своей юридической природе и практике их применения — несут неодинаковый набор выгод и рисков как для застройщика, так и для покупателя. Каковы основные отличия — разбирались специалисты Estimate-Estate. Покупка посредством участия в жилищно-строительном кооперативе — это объединение граждан в форме кооператива для целей организации строительства многоквартирного дома и финансирования этого процесса вскладчину. Кооператив как отдельное юридическое лицо привлекает застройщика и контролирует его деятельность, по завершении строительства жилые помещения передаются членам кооператива.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Разница ФЗ №214 и 215

Долевое участие или ЖСК: законодательное регулирование приобретения квартир в новостройках Недвижимость Эти схемы - разные по своей юридической природе и практике их применения — несут неодинаковый набор выгод и рисков как для застройщика, так и для покупателя. Каковы основные отличия — разбирались специалисты Estimate-Estate. Покупка посредством участия в жилищно-строительном кооперативе — это объединение граждан в форме кооператива для целей организации строительства многоквартирного дома и финансирования этого процесса вскладчину.

Кооператив как отдельное юридическое лицо привлекает застройщика и контролирует его деятельность, по завершении строительства жилые помещения передаются членам кооператива. Данный тип сделок регламентируется главой 11 Жилищного кодекса РФ и общими нормами Гражданского кодекса. Однако на практике гораздо чаще кооперативы организуются и контролируются самим застройщиком, его представители присутствуют в правлении кооператива.

Именно о таких видах сделок пойдет речь ниже. И тот, и другой механизм ориентированы именно на строящееся жилье, они оба, как правило, предполагают передачу денег в начале строительства либо поэтапную оплату и получение готовой квартиры после завершения строительства.

Экономия достигается за счет возможности более раннего привлечения застройщиком денежных средств покупателей. Защита от двойных продаж Риск высокий, проверка может осуществляться только самим кооперативом. Риск двойных продаж практически полностью отсутствует, так как проверка осуществляется государственным органом — Росреестром. Старт продаж На любом этапе в соответствии с договором кооператива с пайщиком, в том числе до получения разрешения на строительство Только после получения разрешения на строительство Срок сдачи дома На практике может изменяться без санкций для застройщика и без согласия пайщика.

Должен быть четко обозначен в договоре долевого строительства. За его нарушение прописаны четкие санкции для застройщика. Цена квартиры Может изменяться по решению органов правления кооператива Жестко фиксируется в договоре долевого строительства Участие в управлении строительством Пайщики могут активнее участвовать в деятельности кооператива, влиять на заключаемые им сделки и на назначаемое руководство. Отсутствует Банки намного осторожнее кредитуют проекты, в которых квартиры реализуются по схеме ЖСК Без проблем в большинстве случаев В случае договора долевого строительства соглашение регламентирует отношения между застройщиком и покупателем недвижимости.

При использовании схемы жилищно-строительного кооператива в сделке участвуют три стороны: покупатель, кооператив как юридическое лицо и застройщик. Причем покупатель заключает договор именно с кооперативом и имеет гораздо меньше возможностей влиять на застройщика, с которым он напрямую никак не связан. Формально члены кооператива могут объединиться, сменить правление кооператива и даже заключить контракт с другим застройщиком, однако на практике вероятность такого развития событий невелика.

Как правило, кооператив уже заключил долгосрочный инвестиционный контракт с застройщиком до вступления в него большинства пайщиков и влиять на основные параметры этого контракта цена, сроки строительства невозможно без существенных санкций для ЖСК. А сам застройщик, естественно, заключает этот контракт в максимально мягкой для себя формы, всячески снижая возможные риски. Юридическое регулирование жилищно-строительных кооперативов Жилищно-строительные кооперативы регулируются главой 11 Жилищного кодекса РФ.

Так как ЖСК является потребительским кооперативом, к нему применимы нормы ст. Для лучшего понимания содержания указанных норм для себя следует помнить, что кооператив — это юридически в первую очередь равноправное объединение граждан, соответственно и содержание отношений здесь будет несколько иным, чем при равноправном прямом взаимодействии двух сторон как в договорах долевого участия.

По своему юридическому статусу ЖСК аналогичны дачным, гаражным, кредитным и другим потребительским кооперативам. Высшим органом в кооперативе является общее собрание пайщиков. Общее собрание утверждает Устав и назначает Правление и Председателя правления жилищного кооператива.

Именно Правление будет заключать договоры с новыми членами кооператива, договоры с застройщиком и решать все текущие вопросы деятельности ЖСК. Правление правомочно требовать от пайщиков уплаты дополнительных платежей например, на достройку дома , изменять условия договора с застройщиком например, регулировать срок сдачи дома. Правоотношения между покупателем и кооперативом регулируются Договором об участии в жилищно-строительном кооперативе.

Подписывая такой договор, пайщик автоматически соглашается с локальными нормативными документами кооператива, в том числе с Уставом. В дальнейшем все отношения продолжают выстраиваться между участником ЖСК и самим ЖСК, при этом застройщик в этих отношениях воспринимается как третья сторона.

Цена квартиры — это совокупность уплаченных паевых взносов один или несколько, суммы и порядок уплаты регламентируются внутренними документами кооператива. Ещё одной важной особенностью жилищно-строительного кооператива является то, что его участники солидарно несут субсидиарную ответственность по обязательствам кооператива ст. На практике это означает, что если кооператив не может расплатиться по своим обязательствам например, перед застройщиком , то недостающая сумма может быть взыскана с самих пайщиков субсидиарная ответственность пайщиков , причем требование кредитора может быть обращено к любому из них солидарность ответственность пайщиков , и только потом пайщики будут рассчитываться между собой пропорционально их долям в кооперативе.

Вместе с тем, участник кооператива имеет право добровольно из него выйти и потребовать возврата уплаченной им суммы. При этом Устав общества и Правление не может запретить ему это сделать и обязано вернуть все деньги в разумный срок ст.

Основание для выхода может быть абсолютно любым, в том числе потеря необходимости в покупке новой квартиры.

Впрочем, в случае возникновения проблем с завершением строительства жилого дома, на практике сложно будет вернуть данные деньги, даже имея на руках судебное решение в свою пользу так как возвращать деньги по сути будет некому, за исключением других пайщиков, а застройщик по обязательствам кооператива никак не отвечает. Основание возникновения права собственности на квартиру, приобретенную посредством ЖСК — справка о выплате пая в полном объеме. Именно на основе этого документа Росреестр происходит государственную регистрацию вновь создаваемой недвижимости.

Моментом возникновения собственности в таком случае является момент полной уплаты паевых взносов ст. Данная дата используется в том числе в налоговых целях например, получение имущественного вычета. Обратим внимание, что данная ситуация является исключением из общего правила, установленного ст.

При этом право собственности на квартиру возникает напрямую у пайщика, а не у кооператива. Впрочем, при возникновении проблем со строительством дома, на практике пайщикам достаточно затруднительно самостоятельно зарегистрировать право собственности. Дело в том, что в Россреестр необходимо предоставить достаточно объемный перечень документов пакет предоставляется первым собственником, регистрирующим свое право на помещения в данном доме , среди которых: Инвестиционный контракт с застройщиком Договор на предоставление земельного участка под строительство Документы БТИ данные замера фактической площади квартир Акты реализации инвестиционного контракта с протоколами распределения жилых помещений в доме Объективно, самостоятельно собрать весь пакет документов без помощи представителей кооператива и застройщика весьма затруднительно для пайщиков, что может оттягивать процесс государственной регистрации.

Как схема продажи квартир в новостройке по договору ЖСК работает на практике Законодатель вводил понятие жилищно-строительных кооперативов для регулирования несколько иного типа отношений. ЖСК — это исторически данный механизм активно использовался и в СССР, и в России до принятии Жилищного кодекса способ объединения граждан для решения собственной жилищной проблемы. ЖСК как инструмент де-юре предполагает гораздо большую степень вовлеченности пайщиков в процесс строительства, самостоятельный поиск застройщика застройщиков , контроль над его деятельностью.

Из-за этого закон и отдает регламентацию многих вещей срок сдачи, цена строительства, штрафы и прочие расчеты с застройщиком на уровень локальных нормативных актов и решений кооператива, в то время как в ФЗ многие из этих вещей напрямую регулируются на уровне законодательства. В теории ЖСК — это очень эффективный инструмент при должной самоорганизации пайщиков , позволяющий снизить расходы на строительство и самим определить, какое жилье необходимо построить с учетом собственных потребностей, а не взять готовый проект, который предлагает застройщик, продающий квартиры по ФЗ.

Однако на практике в большинстве случаев жилищно-строительные кооперативы функционируют как отделы продаж застройщика, выполняющие совсем другую функцию, нежели та, которую планировали авторы Жилищного кодекса. По факту кооперативы создаются самим застройщиком, именно он утверждает их Устав, заключает договор со строительной организацией по сути, с самим с собой на удобных для себя же условиях, продвигает своих представителей в Правление.

Разрозненные и незнакомые между собой пайщики, входя в проект, в договоре лишь подтверждают свое согласие с условиями застройщика. Экономическая сущность таких сделок — купля-продажа квартир в строящемся доме но никак не самоорганизация граждан для целей строительства , при этом на более удобных для застройщика условиях.

Впрочем, нельзя сказать, что данная схема является чем-то запрещенным и противозаконным. На практике многие крупные застройщики работают через ЖСК. По договору участия в жилищно-строительном кооперативе продает квартиры во всех своих проектах Группа ПИК. По такому же договору продажи осуществлялись печально известной СУ при этом причина банкротства компании отнюдь не в механизме ЖСК.

Связано это с большей длительностью получения разрешения на строительстве в условиях крупного мегаполиса и с большей бюрократизированностью выдающих разрешение структур , в то время как с небольшими городскими администрациями согласовать все вопросы застройщикам значительно проще.

Главная выгода для застройщика в схеме ЖСК — это вовсе не потенциальная экономия на штрафах и отсутствие жесткого срока сдачи дома, а возможность привлечь средства дольщиков на более ранней стадии проекта. Привлекая на этом этапе средства пайщиков, инвестор очень сильно экономит на банковских процентах, что в разы улучшает общую рентабельность проекта.

Покупателю же в этом случае предлагается более весомая скидка. Впрочем, темпы продаж квартир по этой схеме обычно ниже из-за более высоких рисков для пайщика, в результате расчет привлечь больше средств может и не оправдаться. Именно поэтому схема с ЖСК популярна среди очень крупных игроков рынка, которые за счет нее обеспечивают недостижимую для конкурентов цену, при этом высокие риски для покупателя сглаживаются репутацией застройщика и большим количеством успешно сданных им проектов.

Вывод: стоит ли инвестировать в квартиры, продающиеся через ЖСК? Так стоит ли соглашаться на сделку, если застройщик предлагает ЖСК? Первое, что необходимо отметить, схема продажи квартир через жилищно-строительный кооператив — полностью рабочая и законная, но несет в себе больше рисков.

Да, схема с ДДУ лучше регламентирована на уровне закона в то время как ЖСК отдает многое на откуп локальных документов. Да, в ФЗ четче прописаны механизмы защиты интересов дольщика и жестче требования к застройщику. Если Вы инвестируете не последние деньги, если Вы готовы принимать на себя риск, то почему бы и нет? Особенно в случае, если речь идет о достаточно крупном застройщике и Вам дают возможность ознакомиться со всеми необходимыми документами кооператива.

Тем более, что ФЗ защищает только от двойных продаж и частично от затягивания сроков и роста цены, но от банкротства застройщика не спасет ни один из инструментов — при инвестициях в строящееся жилье риск есть всегда. Почему одни страны, города или компании добиваются экономического успеха, а другие - вынуждены влачить жалкое существование?

Почему экономический рост такой слабый, а неравенство доходов все выше? Как новые технологии могут изменить глобальный экономический ландшафт? Присоединяйтесь к нашим группам ВКонтакте и Facebook , чтобы получать больше информации о долгосрочных трендах в экономике и бизнесе.

Принципиальные отличия ДДУ и ЖСК по 214-ФЗ

Обязательно регистрируется в ФС ГРКК Регистрация в ФС ГРКК только после ввода дома в эксплуатацию Стоимость квадратного метра не меняется Возможное удорожание стоимости квартиры Установленные даты начала и окончания строительства Временные рамки строительства четко не оговорены Юридическая ответственность за несоблюдение сроков сдачи жилого дома Наказание при нарушении сроков строительства законом не предусмотрено Приобретение квартиры в рассрочку возможно только до момента ввода жилого дома в эксплуатацию Рассрочка по выплатам предоставляется по закону на срок, не зависящий от этапа строительства жилого объекта Важно! Подписание дополнительных соглашений, не соответствующих условиям основного договора долевого участия, не является обязательным. Прежде чем заключить договор с жилищным кооперативом, следует убедиться, что застройщик прописал пункт, исключающий возможность изменения стоимости 1 м2 в сторону увеличения.

Сравнить формы приобретения квартиры через договор долевого участия далее - ДДУ и жилищно-строительный кооператив далее - ЖСК можно по ряду параметров. Оформление отношений Участие в долевом строительстве оформляется договором долевого участия, заключаемым непосредственно с застройщиком.

Федеральный номер звонок бесплатный для всех регионов России! В чем разница между договором ЖСК и ДДУ Современные компании, занимающиеся строительством зданий различных назначений, могут привлекать средства на продажу объекта через ДДУ договор долевого участия или ЖСК жилищно-строительный кооператив. Цифры по объектам, продающимся посредством ДДУ, куда более впечатляющие. Чтобы выбрать более подходящий вариант сотрудничества, необходимо знать, в чем заключаются главные отличия ЖСК и ДДУ, и почему последний вариант сотрудничества является более популярным среди современного населения страны.

Работа сайта остановлена

Рентабельно ли вложить деньги в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя? В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется по ФЗ, а не по Из этого следуют их отличительные особенности: Ранее ФЗ оформлялся договором долевого участия, с 1 июля года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. То есть клиент будет оплаччивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Средства будут содержаться на специальных эскроу-счетах до оконания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию. При этом возможность купить квартиру на начальной стадии строительства останется такой же. Строительные компании будут вкладывать в строительство или собственные средства, или кредиты, взятые в банках. Эти изменения сведут к минимуму риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь после окончания строительства покупатель обязан принять квартиру согласно акта осмотра.

Долевое участие или ЖСК: законодательное регулирование приобретения квартир в новостройках

Сфера практики: Земля и недвижимость Нынешняя осень оказалась богата случаями подключения Верховного суда РФ к проблеме определения места жилищно-строительных кооперативов в системе отношений по поводу долевого строительства. Причем, это подключение состоялось в лице сразу двух коллегий — административной и гражданской. В том числе правом на включение в реестр пострадавших дольщиков. Несколько дней назад администратор этого ресурса Гульнара Исмагилова любезно обратила мое внимание на то, что в борьбу за права пайщиков ЖСК в связи с их участием в долевом строительстве вступила Судебная коллегия по гражданским делам, явив миру определение от 15 октября с. В этом деле все было значительно отраднее для пайщика.

Отличие приобретения жилья по договору долевого участия от приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительный кооператив Договор участия в долевом строительстве По договору участия в долевом строительстве одна сторона застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и или с привлечением других лиц построить создать многоквартирный дом и или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и или иного объекта недвижимости. Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ N ФЗ и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск "двойных" продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными.

В рамках сегодняшней стати мы поговорим о преимуществах и недостатках каждого из этих способов покупки жилья, и постараемся выяснить, какому из них лучше отдать предпочтение. Каждый из упомянутых способов является абсолютно легальным, и сопровождается соответствующими законодательными актами. В первом случае отношения между дольщиком и застройщиком регулируются ФЗ, а во втором случае, при вступлении покупателя в кооператив, действует ФЗ

ЖСК и ДДУ: о жилищно-строительной разновидности корпоративного занавеса

Основным плюсом данной схемы является распространение на взаимоотношения между застройщиком и дольщиком гарантий ФЗ N ФЗ и государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, что подразумевает проверку Росреестром застройщика и правомерности строительства, исключает риск "двойных" продаж и делает договоры и права публично зарегистрированными. Договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия п. Должно быть указано, какую конкретно квартиру застройщик должен передать дольщику. Причем если раньше закон предусматривал буквально пару строк на тему того, как определять квартиру, то с 1 января г.

.

ДДУ и ЖСК - в чем отличия?

.

закона о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК) от ФЗ детально регламентирует отношения между дольщиком и застройщиком, тогда считается участником долевого строительства (дольщиком). Член ЖСК является его пайщиком. ДДУ или ЖКС, разница, плюсы и минусы.

.

ДДУ или ЖСК: плюсы и минусы

.

.

.

.

.

.

Комментариев: 3
  1. Поликсена

    Стал подозревать, что мой поставщик без зазрения совести меня сдает, т.к. это происходило сразу после большой разовой закупки товара у него, при том что потери он не возмещал, типа твой риск.

  2. Филарет

    Андрей Михайлович, какие прогнозы по амнистии 2018г. Надеяться ли на декабрь?

  3. postidabu

    Задержание по 12.7 ч.1,а стоянка как я понял открывается по звонку ГИБДД,а они требуют сначала оплаты. Что делать деньги капают.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2021 Юридическая консультация.